Bericht des Fondsmanagements (Stand: 29.02.2024)
Investmentumfeld Im Februar stiegen die Aktienkurse dank größerer Risikobereitschaft, und mehrere wichtige Indizes erklommen neue Höchststände. Die makroökonomischen Daten deuteten auf ein solideres Wirtschaftsumfeld hin, und angesichts kaum noch sinkender Inflationsraten hielten Anleger eine weitere Verschiebung der Zinssenkungen für wahrscheinlich. Das Kreditengagement von US- und europäischen Banken bei US-Gewerbeimmobilien blieb ein wichtiges Thema. Erfreulicherweise mehrten sich jedoch die Anzeichen dafür, dass REITs über Bankkredite und den Anleihenmarkt weiter Zugang zu Finanzierungen haben. Angeführt von deutschen und skandinavischen Titeln mit höherem Fremdkapitalanteil entwickelten sich europäische Immobilienaktien schlechter als der Gesamtmarkt, da Anleger ihre Zinserwartungen anpassten. Aus den Quartalszahlen ging derweil eine robuste Nachfrage in den Bereichen Einzelhandel, Logistik und Studentenwohnungen hervor. Dagegen tendierten Bürovermieter schwächer, da die Bewertungen ihrer Vermögenswerte unter dem deutlichen Anstieg der Anleihenrenditen litten, dem kein entsprechendes Mietwachstum gegenüberstand. Die Prognosen fielen jedoch optimistischer aus angesichts der Hoffnung, dass wir uns in den meisten Teilsektoren der Talsohle nähern und der Fokus wieder auf Wachstum durch Mieteinnahmen liegt. Die Konsolidierung blieb ein wichtiges Thema, da es für mehrere britische Unternehmen vor allem im Logistikbereich Übernahmeangebote gab. Urban Logistics REIT und Custodian REIT gaben ein Angebot für Abrdn Property Income ab, während Tritax Big Box der UK Commercial Property REIT eine Offerte vorlegte. Ermutigend war auch eine der größten Kapitalerhöhungen in der Branche durch den paneuropäischen Logistikvermieter Segro, der darüber 907 Mio. £ aufnahm, um weitere Wachstumschancen nutzen zu können. Nach Aussage des Unternehmens könnte sich 2024 zu einem ausgezeichneten Jahr für Industrie- und Logistikinvestments entwickeln. Portfolioüberblick Die Titelauswahl in Großbritannien kam der Performance zugute, und die Anbieter von Studentenunterkünften Empiric Student, Segro und Lok nStore generierten Alpha. Gute Performancebeiträge kamen auch von dem auf Mittel- und Osteuropa spezialisierten Industrieimmobilienvermieter CTP und dem Schweizer Wohnungsvermieter PSP. Die Untergewichtung von Continental Office erwies sich ebenfalls als vorteilhaft, da die Quartalszahlen auf eine anhaltende Durststrecke für Bürovermieter hindeuteten. Dagegen belasteten der deutsche Wohnungsvermieter LEG und der Gesundheitsimmobilienspezialist Aedifica die Performance ebenso wie Tritax Big Box, nachdem es UK Commercial Property REIT ein Übernahmeangebot unterbreitet hatte. Neu ins Portfolio nahmen wir den sehr günstig bewerteten französischen Vermieter Icade, der auf seinem Kapitalmarkttag die zukünftige Strategie ausgeführt und damit für mehr Transparenz gesorgt hatte. Finanziert wurde dieser Kauf aus den Verkaufserlösen bei Cofinimmo (Gesundheit), dessen Position wir glattstellten. Außerdem trennten wir uns im Teilsektor Lager von Shurgard und stockten die Position Big Yellow auf. Wir verkleinerten nach starker Performance die Position des Einzelhandelsimmobilienvermieters Mercialys und reinvestierten die Erlöse in Wettbewerber. Reduziert wurde die Position beim Industrieimmobilienspezialisten Tritax Big Box, während wir das Engagement bei dem sehr überzeugenden Logistikimmobilienvermieter Segro im Zuge von dessen Kapitalerhöhung verstärkten. Ausblick des Managers Während die Immobilienmärkte weiterhin mit den Auswirkungen einer Konjunkturabkühlung und restriktiveren Finanzbedingungen zu kämpfen haben, könnte sich die zunehmende Zuversicht, dass in Europa der Zinsgipfel erreicht ist, als Beginn einer Trendwende für den börsennotierten Immobiliensektor erweisen. Der Direktimmobilienmarkt wird noch Zeit benötigen, um die höheren Zinsen in den Kapitalwerten zu berücksichtigen. Auf dem börsennotierten Markt können wir aber bereits wieder nach vorne blicken. In der Vergangenheit hat bei REITs sechs bis neun Monate, bevor sich die Bewertungen privater Immobilien stabilisieren, die Erholung begonnen. Wir glauben, dass wir uns inzwischen in dieser Phase befinden. Europäische Immobilienaktien werden nach wie vor mit großen Abschlägen zu realistischen Tiefstwerten in einem Zyklus gehandelt. Bei einigen wird eine Stärkung der Bilanz erforderlich sein, die wir aber in den meisten Fällen für machbar halten. In einem Umfeld mit schwächerem Wachstum wird die Qualität des Managements, der Vermögenswerte und der Bilanzen an Bedeutung gewinnen. Wir erwarten weiterhin unterschiedliche Entwicklungen bei den verschiedenen Immobilientypen, die durch die Themen demografischer Wandel, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und bequemer Lebensstil verstärkt werden. Daher ist es unseres Erachtens wichtig, bei Anlagen in den Sektor weiterhin selektiv vorzugehen.